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    物业管理费百科:物业管理费构成、怎么算、收取规定

    时间2017-12-01 来源陕西物业网 编辑alex 浏览次数
      1、物业管理费由谁确定?
     
      答:普通住宅的物业管理费实行政府指导价和级别管理,由业主大会、开发建设单位与物业企业在政府指导价格范围内协商确定;其他住宅和非住宅的物业管理费实行市场调节价,由业主大会、开发建设单位与物业企业自主协商确定。
     
      2、物业管理费用包括哪些内容?
     
      答:《物业服务收费管理办法》规定:物业管理费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润,具体包括:(1)服务人员(管理人员、保安人员、保洁员、维修人员和绿化人员)的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、公共实施的日常运行、维护费用;(3)区域内清洁卫生费用;(4)绿化养护费用;(5)小区秩序维护费用;(6)办公费用;(7)共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(8)物业企业固定资产折旧;(9)法定税费和物业企业的利润;(10)物业服务合同约定的其它费用。
     
      物业共用部位、共用设施设备的维修费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
     
      3、物业管理费的计费依据是什么?
     
      答:应当按照业主拥有物业的建筑面积计算,按月收取,经业主同意,也可按季或年度收取。
     
      4、小区业主是否有权审查物业服务企业费用支出?
     
      答:这要看小区物业服务收费采取的方式。物业费有2种计费形式:包干制和酬金制。包干制是指由业主向物业企业支付固定物业管理服务费,盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。实行包干制的,物业公司每年公布一次收支情况,业主大会主要考核物业公司的服务质量,没有审计权利。酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业,其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。实行酬金制的,物业企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少与一次公布物业服务资金的收支情况,业主大会或者业主提出质询时,物业企业应当及时答复。
     
      目前,酒泉城区的物业企业大多采取包干制的形式约定物业费用,因此业主大多都无权审查物业企业费用支出。
     
      5、物业费与垃圾处理费的区别有哪些?
     
      答:物业费和垃圾处理费(卫生费)业主应该缴纳的两种不同费用。物业费和垃圾处理费(卫生费)主要存在如下不同:一是征收部门不同。物业费是物业企业按照物业服务合同向居民收取的劳动报酬;垃圾处理费(卫生费)是由社区依法向居民征收用于垃圾后期无害化处理的费用。二是性质不同。物业费是物业企业的经营性收费;垃圾处理费(卫生费)是政府行政事业性收费。三是计费方式不同。物业费按房屋建筑面积计取;垃圾处理费(卫生费)按户按人计收。四是使用票据不同。物业费由物业企业开据机打税务发票;垃圾处理费(卫生费)开据行政事业性收据。
     
      6、业主与物业服务企业发生价格纠纷该怎么办?
     
      答:业主委员会应给予调解,调解不成的,可向价格主管部门申请调处或向仲裁委员会申请仲裁。未成立业主委员会的,业主也可直接向价格主管部门投诉,或向仲裁委员会申请仲裁。
     
      7、物业管理费未能及时缴纳,可以收取滞纳金吗?
     
      答:可以收取。因为个别业主欠交或拒交物业费,实际上造成了全体业主的违约,损害的是全体业主,尤其是正常交费的业主的利益。所以,对逾期不交纳物业管理费收取滞纳金等事宜,应事先由全体业主讨论决定,并在《管理规约》中约定物业费逾期收取滞纳金以及标准,然后写入物业服务合同中。在前期物业管理中,开发建设单位制订的《临时管理规约》也应对逾期不交纳物业管理费收取滞纳金等事宜进行规定。
     
      8、物业服务企业何时开始收取物业费?
     
      答:已交付给物业买受人的物业,自物业交付次月起计收。
     
      9、业主房屋空置何时开始收取物业管理费?是否足额缴纳?
     
      答:未入住的或入住后不使用期连续超过3个月的房屋,经物业企业登记确认后,从第4个月开始计收。应缴纳70%的物业费。
     
      缴纳理由:物业企业提供的服务是一种公共性服务,这种服务具有具有不可分割性和不可排他性的特点,即一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住,管理成本就会减少。
     
      10、物业小区尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业费该由谁交纳?
     
      答:由开发建设单位全额交纳。
     
      11、业主将房屋出租、或借与他人使用的,物业费由谁交纳?
     
      答:约定由物业使用人交纳的,应由物业使用人承担,物业使用人拒不承担的,业主应承担连带责任。
     
      12、业主无正当理由拒绝交纳物业管理费怎么办?
     
      答:业主委员会应当督促其限期交纳;经书面催缴,业主仍未按期缴纳的,物业企业既可根据《业主管理规约》和《物业服务合同》约定,采取相应措施催缴,也可以向人民法院起诉。
     
      13、物业管理区域内,供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等服务如何收费?
     
      答:供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当收费到户。物业企业接受委托代收费用的,应当签订合同,合同中应当订立代办服务费条款。物业企业不得向业主或者使用人另收代办服务费。未收费到户产生的损耗由供应单位承担。
     
      14、业主能否以自己未享受或者“选择不要物业服务”为由拒交纳物业费?
     
      答:不能。因为一旦经业主大会决议,选聘物业企业实施物业管理,就是将共同财产的管理和部分私人财产的管理置于整体的共同契约之中。业主在加入这一共同契约时,就意味着要遵守少数服从多数的原则,因此不能以自己未享受或者“选择不要物业服务”为由而拒交物业管理费。
     
      15、业主能否以物业企业提供的服务不到位为由,拒交物业管理费?
     
      答:不能。因为物业企业是通过合同约定提供物业管理区域公共服务的,合同双方如发生质价争议时,应当按照合同法的相关规定解决,业主不能以服务不到位或自己并非合同当事人为由,拒绝承担义务,更不能以拒交物业费的方式解决争议。
     
      16、业主能否以小区的物业是由开发商自己的物业公司管理的,物业公司并没有和业主签订物业服务协议为由,拒交物业管理费?
     
      答:不能。因为物业公司与业主之间已构成了物业服务合同关系。《合同法》规定:“当事人未采用书面形式订立合同,但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”小区的物业既然由开发商的物业公司管理,物业公司就向业主提供了物业管理区域公共服务。业主事实上享受了这些物业服务,也就是接受了物业公司履行的义务,双方之间形成了事实上的合同关系,业主应当按照物价部门核定的标准交纳物业费用。
     
      17、业主因与开发商有纠纷能拒交物业管理费吗?遇到这种情况是物业公司该怎么办?
     
      答:业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决,业主不能以此为由不交物业费。业主拒交物业管理费,物业公司可以采取法律手段,起诉业主或提出仲裁,要求业主履行管理规约约定的义务。
     
      18、电梯、高压水泵等高耗费设施设备的消耗如何分摊?
     
      答:物业企业应按实际消耗,向业主收取。具体分摊办法由业主委员会与物业企业商定,可按面积分摊,也可按户、按楼层分摊。
     
      19、公共区域的照明费用,谁来负责?
     
      答:公共区域的照明一般指楼内楼梯间、门厅、走廊和小区内的道路、广场等地方的照明。由于物业费中不含公共区域的照明费用,所以应由受益人承担。因此,住户除了缴纳本户所用电费外,还应缴纳分摊室外的照明费用。
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