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    运营管理是未来商办物业保值增值最有价值部分

    时间2018-12-10 来源未知 编辑admin
      2018年12月5日-6日,中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,本届年会主题为"标准与创新:美好商办新时代",来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦商办标准设立、引领行业创新,共同开启未来办公新时代。
     
      论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。
     
      当天下午进行的第二场领袖圆桌讨论环节,以"资管新时代--资产运营与资产管理之道"为主题。华贸集团总裁助理郝群受邀参加了讨论环节,从资产管理方的角度分析了商办物业如何做到保值增值。
     
      郝群认为,运营管理的力量,即运营管理团队的力量和运营团队的管理思路、管理水平等,对整个商业地产或者说商办物业的保值增值,起到非常重要的作用,甚至可以说是未来最有价值的部分。
     
      以下是郝群在领袖圆桌讨论环节发言实录:
     
      郝群:给我们谈话的题目很大,资产保值增值,可能我们这个行业的人,从第一天到退休的时候都应该做的事。所以我觉得太大了,大家各个不同的角度吧,我还是一个做业务的人。
     
      我们做资产管理的完全是受雇于业主或者资产持有方,我们把资产管理好,并且带来现金流,这是硬道理。但是我想再补充一下其他一些在工作过程当中,因为大家也觉得华贸还是一个在商业地产里面做资产管理还算是有些成绩。
      资产的保值增值还是要先确定它的价值,每一个开发商都要在项目的设计之初,无论从设计,当然除了设计还有选址、拿地、定位、设计、开发建设、交付、招商、客户服务、运营管理,都是全周期的过程,这也是价值的体现。如果要说到保值,就先确定这个项目真正是有价值的,有价值我觉得作为我们现在从业的同事,因为在座的可能有开发商,有从事业务的,也有专业方面的同事,应该更多的能看到我们在前期项目的拿地、设计环节,到对这个项目未来的价值起到非常重要的作用,不是说你的价值就是现金流,我们租了多少钱,有多少租约,这是一个表象。价值实际上是从最开始我们的拿地、我们的商务条件的洽谈,还有设计环节到建设的环节,都要体现这个价值的。
     
      作为我们资产管理团队,原则上的一个实际实操是从楼的交付开始,我们招租,为客户服务,运营,产生了现金流来体现的。
     
      所以想说的观点是,这个价值表现是在后期,但实际上是从项目孕育的时候就要体现的。这是一个观点。
     
      另外,我们要去设置这个项目无论是价值还是未来增值,因为今天咱们谈的全周期,现在不得不面对,虽然大家可能有N多项目都是现在在自持,但是不排除未来有资本化的环节,所以可能大家要从后往前看,就是如果实现最后一个环节,可能前期要怎么样设计,要拿什么样的项目,谈什么样的商务条件,做什么样的设计,做什么样的定位。
     
      再一个维度,市场,就是市场是包括两个,一个是市场的需求,一个是客户的需求。所以一个项目的价值是取决于最后的最终点,就是资产保值增值的最终点,资本化有什么要求,我们再进行全周期的运作。
     
      另外,可能从我们现在实际的工作环节,招商、运营,还有要在整个过程中不断进行楼的维护、保养,还有刚才上一桌嘉宾谈到的不断给它注入新的活力,包括科技,科技改变生活,科技改变办公的方式等等,我觉得都是这个项目不断的保值,甚至有一些增值的体现。这些是肯定各个楼都在做的,我们也有很多行业的协会或者是机构促进我们之间的了解,我相信我们为客户服务和持续保证现金流的考核会支持我们不断做下去的。
     
      特别强调的一个观点是,运营管理的力量,就是运营管理团队的力量和运营团队的管理思路、管理水平,对整个商业地产或者说商办的物业的保值增值,起到非常重要的作用,甚至我都认为它是未来最能够有价值的部分。这一块可能也是像刘总经常同时业内的活动非常重要的一点,要不断提升管理水平,使我们的楼能够保值增值,这个也很重要。
     
      对从业人员来讲,因为我们刚才谈到的都是甲方做的事情。另外,对于招到什么样的客户很重要,对保值增值起到不下40%的作用,就是我们要招到好的客户,我们要有更稳定的租约,更优质的使用者,这样可能能够更对我们的工作起到非常大的促进作用。很简单,一个新兴的科技,如果大家都能够在楼的管理、应用,比如你使用一个人脸识别,如果你的客户是一个比较高水平的,他可能愿意接受高科技的管理,都会配合你来录制脸部的信息。但是如果有一些客户的素质不够高,或者对你这个东西不是很认可的话,就不支持。科技改变生活或者提升管理的水平的目标就实现不了。我只是抛砖引玉打这个比方。所以我们在招租过程中,能够招到好的客户,优质的客户,对于我们项目的保值增值也能起到作用,未来资本化、客户名单的漂亮也是很重要的。
    来源未知