• 资讯
  • 产品
  • 陕西物业网 物业新闻 置业顾问

    地产电商不是去中介,而是去中介公司

    时间2017-03-23 来源陕西物业网 编辑窈七
    地产中介公司的消亡已是不可避免,最多只是时间问题,而作为其中的精英从业者,地产经纪人却会在其中发挥越来越重要的作用。

    文 / 吴晓波
    过去一周,地产大佬纷纷触电,万科联手淘宝卖房、联手微信推出房地产金融产品;万达宣布与腾讯百度组合成万达电商。但是在房企纷纷主动“触电”的浪潮中,作为撮合交易的第三方代理行的角色却被有意无意地忽略,甚至成为房企新合作形式下受冲击的对象。而除了以规模取胜之外,品牌房企正在通过“小股操盘”的方式,将各地的中小开发商变为自己的“品牌加盟商”,在扩大销售规模同时提升其财务收益率。

    万科联手淘宝卖房

    万科的董事长王石之前曾在论坛上说:担心下一个倒下的是万科。于是有忧患意识的万科开始做出新尝试:与淘宝合作,用其消费额换取相应的购房优惠额度,最高200万元;和腾讯合作,推出基于微信平台的房地产金融产品。不过从万科与淘宝的合作来看,现阶段这种合作更类似借助淘宝平台吸纳刚需客源,并且作为一个新的降价促销手段。

    此次参与活动的楼盘共23个,涉及杭州、北京、上海、广州等12个城市,其中杭州万科推出的楼盘最多为12个,北京1个、上海1个、广州1个,其余分布在二三线城市。楼盘总价跨度最低40万元到最高5000万元不等,户型有30平方米的单身公寓,也有300平方米的豪宅。80~130平方米的两、三居室推出套数最多,而这部分恰恰是刚需。 

    以位于北京亦庄的金域东郡项目为例,该项目最低售价200万元起,但万科为其设置的最高优惠封顶为10万元;而其参加此次淘宝活动的沈阳铁西蓝山项目,最高优惠甚至仅有1万元,堪称“鸡肋”,能够享受到最高减免200万元的只有杭州的高端住宅才可换取,但这些高端项目总价最高可以达到5000万元。

    在市场下行阶段,降价向来是一个敏感话题,由于降价引起的业主纠纷时有发生,而万科通过这样的噱头,既达到了降价的目的又巧妙地给自己做了回“广告”,避免由于降价所导致的纠纷。

    房子比人多的时代

    未来房企面临的是从“黄金十年”到“白银十年”的转变,已经是业界共识。而白银十年的一个重要特征将是房子比人多,客源成为房企未来发展的关键。

    谁的客源最多?肯定不会再仅仅集中在如今遍布全国的中介门店手中,而可能是IT和电商巨头。比如百度公司每日响应搜索请求超过60亿次,LBS定位服务月均日PV超过100亿次。它至今仍是国内最大的流量分配商;而在淘宝的2.3亿用户中,主流用户群以80后居多,这正与目前购房主力客户群重叠。而淘宝网的用户中,女性占比较大,在买房过程中,女性的话事权以及执行力一直比男性强。作为流量与用户大户,淘宝网可能只是2000亿元身躯的万科在挖掘一切可能客户道路上的一个新伙伴而已。同理,搜房网去媒体化,向销售平台转型,大约也是看到了自己的甲方客户在改变,因此提前改变。

    大型房企纷纷拥抱互联网企业,所带来对产业链的冲击很可能是彻底改写以往媒体作为信息中介、代理行作为销售中介的常态。万科、万达这些带头大哥看见了小伙伴们尚未意识到的趋势,开始在游戏规则变化前开辟新的客源吸纳方式。
    这也是为什么包装出新概念的“全民营销”常年有,今朝特别火的原因。八月中,西安万科因“万客通”全民经纪人模式的宣传,惹到了易居(新浪乐居)代言人丁祖昱公开质问,继而西安万科以四个“对不起”强势反击。此事的本质在于开发商“全民经纪人”自主营销如燎原之火蔓延,已经动到了专业销售公司的奶酪。“万科通”、“微销宝”们的自主渠道开发全民经纪人式营销,将传统的广告和代理商依赖格局捅破。如果所有开发商都效仿绿城中国、碧桂园一样做全民经纪人营销,专吃独家代理销售饭的代理行未来日子都不会好过。

    从万科的万客通或者房多多、好屋中国等房地产经纪平台来看,未来房地产业下一个倒下不会是万科或万达这类触觉敏锐的公司,而可能是代理公司、传统媒体平台这些旧模式。房地产不可能“去中介化”,但“去中介公司化”却是很有可能。

    据西安万科透露,“万客通”上线短短一个月内,注册用户达10899位,推荐客户2848组,成交额3408万元,其中49.87%由自由经纪人贡献。而来自好屋中国的数据显示,上半年公司销售额高达700亿元,其中北上广深占到205亿元,品牌开发商的楼盘占79%。

    中介合作方式如何演变

    电商的本质其实就去中间环节。房地产行业特性决定了其不可能去中介化。在实操层面上,中介渠道是必须的选择,只是看与中介合作方式会如何演变。

    而从目前一些新推出的专业经纪人管理网络平台以及一些传统地产媒体的转型动作来看,未来很可能会出现一种新的业务模式:专业经纪人管理平台会帮经纪人接单、做品牌背书、培养专业知识等。而经纪人所做的遵纪守法、与平台分佣金。开发商对于代理商、品牌电商、经纪人管理平台等采取一视同仁的分销策略,拓展分销渠道尽量吸纳更多的客源。

    而新的房地产媒体不再类似搜房一样介入开发商销售,只是为开发商提供一整套免费的OEM系统,交给开发商一套完整的自销或分销,以及“老带新”、挖掘社区老业主资源的管理工具。同时其系统中还包括了协助开发商建设wifi智慧售楼处、微信公众号运营,直至社区物业管理服务“乐生活”电商平台系统,相当于一个收取服务费的第三方服务平台,通过增值服务获得收益。
    公开资料显示,美国有85%的房产交易是由独立经纪人撮合,但准入条件严格,房产经纪人不仅需要拥有大学学历,还必须学习估价、财务、会计、规章以及房地产实务等五门必修课,通常考试通过率仅为20%。未来中国的房产营销趋势很可能也会向这个方向发展。

    相比其他传统行业,地产的变革来得比较迟。但也许正是从房地产营销的互联网化变革以及共享思维开始,新思维方式对房地产的改造刚刚拉开大幕。
    来源陕西物业网