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    探索管理新模式 破解物业缺失难题 老旧小区物业管理摸石头过河

    时间2019-02-02 来源未知 编辑admin
      经历了岁月的风雨洗礼,泰安每一个老旧小区都有自己独特的故事,也有很多让人无奈的现状和尴尬,要么无人管理,要么亟待改造。记者走访发现,其中不少老旧小区是一些单位的家属院,由于企业破产或是单位改制等原因,单位对于小区的情况不再过问。同时,物业公司因为无法盈利或不愿入驻或早早撤出,导致小区无人管理、环境卫生差、公共设施缺乏、停车秩序混乱、安全问题突出等等,极大地影响了居民的日常生活。
     
      问题 难以保障运行成本,物业不愿接手
     
      “物业费收多了,居民不愿意缴纳,如果收的太少,还不够管理小区的成本,物业公司也不会接手。还有一些老旧小区面积不大、居民不多,即便每个月足额缴纳费用,也无法保障物业公司的正常运转。”市民韩先生一语道破了老旧小区与物业公司之间存在的问题。
     
      除此之外,记者了解到,老旧小区基础设施差、弱势群体多和居民观念陈旧等因素,也在一定程度上加大了物业公司接手老旧小区的难度。
     
      我市大多数老旧小区建于上世纪90年代前后。由于开发时间早,规划方案相对简单,基础设施先天不足,特别是经过了二三十年的居住后,普遍存在道路破损、绿化不足、通信线路不规整等问题。老旧小区落后的环境,导致居住的多为流动人口和老年居民,出租房比例高、人员流动性强,参与小区管理的时间、精力和意识都不强。同时,老旧小区多为福利分房和单位房改房转变而来,不少居民受传统住房认识影响,“花钱买服务”的意识较弱,主观上既不想承担缴费义务,但又对物业服务具有较高的要求。
     
    陕西物业网

      “老旧小区建设时间较早,很多是破产单位的宿舍,居民对缴纳物业费的观念确实不是很强。”从事物业管理工作的李女士表示,对于物业公司来说,无论是新小区还是老旧小区,只要能保障运行成本,物业公司一般都会接手经营,但现实中能够达到这样要求的老旧小区十分有限。
     
      探索 建立管理新模式,老旧小区“有人管”
     
      为解决老旧小区管理难问题,也有一部分老旧小区进行了有益探索,有的小区向物业公司购买服务,有的小区自己雇用保安等工作人员,让小区的管理日渐有序。
     
      “有些老旧小区仅有数栋楼,保洁面积小,物业成本难保障,因此难以引入物业公司。”泰山区财源街道更新社区工作人员李超介绍,该社区有13个小区,其中有些小区曾是单位宿舍,由于单位破产不再进行管理,导致小区存在配套设施陈旧、卫生无人清理等问题。后来,社区通过购买服务的方式,有效解决了辖区老旧小区无人管理的问题。
     
      据了解,财源街道每年列出专项资金,用于辖区29个社区内的老旧小区管理。更新社区利用这笔资金,通过购买服务的方式,聘请物业对没有物业管理的老旧小区进行道路保洁以及院内保洁,基本上保障了老旧小区的卫生保洁、日常工作有序开展。
     
      除了政府购买服务,不少市民也自发联合起来管理小区。2016年,市民毕女士在东岳大街盐业果品宿舍购买了一套住房。该小区是上世纪90年代的老旧小区,有4栋居民楼,一共108户居民,没有物业管理。据毕女士介绍,小区属于单位宿舍,人员比较单一,大部分居民是以前的企业职工。
     
      为了方便管理,该小区在传达室雇了一名工作人员,负责小区卫生打扫、快递暂存、红白事公告等事务。“我们小区每月每户收取费用15元,单位每月再补助400元,用于支付传达室工作人员工资。由于收取的费用较低,大家都能够接受,而且目前来说,整个居民楼以及院落都维护得不错,绝大多数居民还是比较满意的。”毕女士说。
     
      实践 服务+监督,小区自治管理有良方
     
      泰山区岱宗大街169号小区用“服务+监督”的方式,为老旧小区的自治管理开了一个好头。
     
      一年前,由于物业费收不起来,管理该小区的物业公司宣布退出。传达室关门、卫生无人打理、垃圾清运不及时、化粪池外溢……一个又一个问题相继发生。看到这样的情况,小区内的退休老干部焦急不安,他们决定成立业主委员会进行自我管理。经过全体业主的选举,业主委员会正式接管小区,并制定了详尽的小区自治管理制度,形成了自治管理的基本框架,并自聘了保安和保洁员。
     
      “刚开始接管小区的时候,业主委员会面对的最大的困难便是物业费的收取问题。我们必须要把物业费的使用做到规范、公开、透明,才能让业主们信服。”小区业委会主任刘晓红介绍,只要是涉及居民利益的问题,业主委员会都会张榜公示,其中包括保安保洁员工资费用、公共用电用水费用、公共设施维护费,一张张明白纸将小区收支情况介绍得清清楚楚。
     
      据了解,成立业主委员会后,该小区的物业费不但没涨反而还降了。原来,业委会经过细致核算,在保障小区基本服务功能的基础上,决定将物业费从每平方米0.48元降到0.4元。虽然这8分钱微不足道,却让小区业主们对业主委员会有了更深的信任。
     
      “小区一共有165户居民,之前物业费收不上来,现在居民都主动缴纳物业费。除了两户居民因在外地居住暂时没有联系上,约定届时一块缴纳后,其余居民都按时足额缴纳物业费。”刘晓红介绍,小区业委会还开先河地成立了小区纪律监督小组,由业委会中3位党员骨干组成,让业委会的权力始终在阳光下运行。
     
      春节临近,记者在该小区看到,大门口挂起了大红灯笼,小区道路干净整洁,门口有保安门卫值班,一派热闹和谐的景象。
     
      “如今,小区新增了不少车位,居民回家停车也比从前方便多了。而且,小区内有人员日夜巡逻,我们特别有安全感。”说起小区前后的变化,居民们的喜悦之情溢于言表。
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